Sfratti più rapidi, edilizia pubblica rafforzata e mercato “calmierato”: il Piano casa prova a governare l’abitare, ma rischia di sostituire le scelte individuali con un sistema amministrato
C’è un filo che unisce le tre gambe del nuovo Piano casa: non l’emergenza, ma l’idea che l’abitare possa essere organizzato dall’alto. Il primo intervento accelera gli sfratti, il secondo rafforza l’edilizia pubblica sotto regia centrale, il terzo costruisce un segmento di mercato a prezzi imposti per una platea sempre più ampia. Non sono misure isolate: è un disegno unitario.
Proprio la prima di queste direttrici, dedicata appunto agli sfratti, merita tuttavia una precisazione che incide sulla lettura complessiva dell’intervento: le misure non sono ancora operative. Si tratta di un disegno di legge approvato dal Consiglio dei ministri, un testo in via di definizione tecnica che dovrà affrontare l’iter parlamentare e potrà subire modifiche anche rilevanti. Siamo dunque di fronte a un progetto, non a una disciplina vigente. Ed è questa natura ancora in fieri a renderne particolarmente significativa l’impostazione, perché consente di cogliere con chiarezza la direzione lungo la quale si intende intervenire.
In questo quadro si comprende anche il dato che più colpisce e che, di fatto, giustifica l’intero intervento: in Italia solo una quota tra il 20 per cento e il 30 per cento delle richieste di esecuzione arriva davvero allo sfratto. Il resto si perde tra rinvii, sospensioni, opposizioni. È qui che il disegno di legge prova a incidere, introducendo strumenti come l’ingiunzione di rilascio, modellata sul decreto ingiuntivo, la riduzione dei tempi e la stretta sulle notifiche. Si tratta di un correttivo necessario, perché un diritto che non si realizza è un diritto svuotato. Ma è anche un intervento che agisce sugli effetti, non sulle cause: si accelera il recupero del possesso, senza ridurre il rischio che ha portato molti proprietari a ritirarsi dal mercato.
La seconda gamba sposta il baricentro sull’offerta pubblica. La Società infrastrutture Milano Cortina, nata per gestire opere olimpiche e già alle prese con ritardi e incertezze, viene investita di un nuovo ruolo nell’edilizia residenziale pubblica. Sei miliardi complessivi, tra fondi già esistenti e nuove allocazioni, per ristrutturare alloggi, riqualificare immobili, ampliare il perimetro dell’intervento. Il modello è quello noto: commissari, società operative, fondi gestiti centralmente. Si concentra il potere decisionale nella speranza di guadagnare efficienza, e, nonostante ciò, si sacrifica la conoscenza diffusa dei contesti locali e si moltiplicano i passaggi amministrativi. L’obiettivo di rendere agibili 60mila alloggi in un anno appare più una dichiarazione di intenti che una previsione realistica.
È però la terza gamba a rivelare la natura più profonda del Piano. Non si interviene più solo sui casi di bisogno estremo, si definisce invece una nuova categoria: la fascia intermedia. Famiglie con redditi superiori ai limiti delle case popolari ma incapaci di sostenere i prezzi di mercato; studenti fuori sede; lavoratori che si spostano; stagionali. A questa platea viene destinato un mercato regolato, con prezzi inferiori di almeno un terzo rispetto ai valori correnti e con vincoli stringenti sulla destinazione degli immobili. I privati sono chiamati a investire, ma solo oltre soglie elevatissime e accettando condizioni che comprimono margini e autonomia. Il risultato non è un mercato più dinamico, è piuttosto un segmento amministrato, dove il prezzo non nasce dall’incontro tra domanda e offerta bensì da una decisione.
L’insieme delle misure produce un effetto preciso: si affianca al mercato un sistema parallelo. Da un lato, si prova a rendere più rapido il rientro in possesso degli immobili; dall’altro, si amplia l’intervento pubblico e si costruisce un circuito calmierato che intercetta una quota crescente di domanda. Nel mezzo, si introducono fondi di garanzia che socializzano il rischio della morosità e si rafforzano i controlli, con verifiche incrociate tra Comuni e amministrazione finanziaria. È un’architettura complessa, che presuppone una capacità di coordinamento elevata e una conoscenza capillare dei bisogni individuali.
Il punto, tuttavia, è che l’abitare non è un problema che si lascia ridurre a uno schema. Le decisioni su dove vivere, quanto spendere, se affittare o acquistare nascono da valutazioni personali, da informazioni disperse, da aspettative che cambiano nel tempo. Quando si cerca di sostituire questo processo con un disegno unitario, si finisce per irrigidire ciò che dovrebbe restare flessibile. Il prezzo calmierato, ad esempio, non è neutrale: se imposto sotto il livello di mercato, riduce l’incentivo a costruire e a mettere a disposizione nuovi alloggi. La selezione dei beneficiari richiede controlli continui e genera inevitabili contenziosi. Le grandi operazioni, concentrate in pochi soggetti, tendono a escludere gli operatori più piccoli e a ridurre la concorrenza.
Si crea così un paradosso. Infatti, mentre si riconosce, implicitamente, che il sistema non funziona ˗ lo dimostrano i tempi degli sfratti e la difficoltà di accesso alla casa ˗ si risponde contestualmente ampliando l’intervento e moltiplicando i vincoli. Ma se il problema nasce da un eccesso di rigidità, aggiungerne un’altra difficilmente porterà a risultati diversi. Il rischio è di ottenere un sistema più complesso, più costoso e non necessariamente più efficace.
La casa diventa, in questa prospettiva, un terreno di gestione amministrativa. Non più il risultato di scelte libere coordinate dal prezzo, ma l’esito di una pianificazione che decide chi può accedere, a quali condizioni, in quali tempi. È un cambio di logica che può sembrare rassicurante nel breve periodo, perché promette ordine e protezione. Nel lungo periodo tende però a produrre scarsità, perché indebolisce proprio quei meccanismi che rendono possibile l’adattamento continuo tra bisogni e risorse.
Un diritto che non si realizza è un problema. E rischia di diventarlo anche un sistema che pretende di realizzarlo sostituendo le scelte individuali con decisioni centralizzate.
La vera sfida non è costruire un mercato alternativo, ma ristabilire le condizioni perché la catallassi (per dirla in modo hayekiano) possa operare liberamente, rimuovendo gli ostacoli che impediscono a quello esistente di funzionare. Finché questo nodo resterà irrisolto, ogni intervento rischierà di essere solo un nuovo livello aggiunto a una struttura già troppo pesante.
Aggiornato il 04 maggio 2026 alle ore 11:21
