Tre sentenze tra Stati Uniti e Italia interrogano i limiti al potere pubblico di regolare la proprietà.
Vietare gli affitti brevi viene proposto come rimedio alla crisi abitativa. Si pretende di rendere le case più accessibili restringendone gli impieghi, come se l’offerta aumentasse per decreto. Eppure, vietare le locazioni turistiche non costruisce appartamenti: stabilisce soltanto quale utilizzo sia consentito. La questione supera il turismo: quanto resta del diritto di proprietà quando è l’autorità a deciderne gli usi?
Due sentenze federali americane, con esiti diversi, illuminano il problema. Il 7 ottobre 2026, in Greater Las Vegas Short-Term Rental Association v. County of Clark, il Nono Circuito ha confermato una tutela cautelare a favore di alcuni proprietari del Nevada. La contea esigeva una licenza, ma il portale era stato aperto soltanto tra il 2022 e il 2023; poi non aveva più accolto domande né concluso le pratiche pendenti. Locare senza autorizzazione esponeva a sanzioni. La Corte ha ravvisato una probabile violazione del due process, la garanzia costituzionale di un procedimento adeguato a tutela dei diritti, compreso quello di proprietà. Non ha abolito le licenze: ha chiesto di circoscrivere la tutela, garantendo ai ricorrenti l’esame delle domande. Non occorre proclamare un divieto: basta pretendere un’autorizzazione impossibile da ottenere. È il potere descritto da Alexis de Tocqueville, che “raramente obbliga all’azione, ma si oppone continuamente al fatto che si agisca”. La libertà sopravvive sulla carta, ma non nell’esercizio.
Basterebbe riaprire gli sportelli? New Orleans mostra di no. Il 5 agosto 2026, in Bodin v. City of New Orleans, il Quinto Circuito ha respinto le impugnazioni contro ordinanze che ammettono una licenza per isolato residenziale, assegnata mediante sorteggio, e impongono alle piattaforme di verificarla. Per la Corte, non si configurava un esproprio vietato dalla Costituzione.
A Las Vegas l’accesso era bloccato dalla burocrazia; a New Orleans è l’autorità a fissare il numero degli ammessi. Il sorteggio non premia chi offre un servizio migliore o investe nell’immobile. Distribuisce un privilegio e protegge i vincitori dalla concorrenza. Si comprende così la distinzione posta da Murray N. Rothbard fra cooperazione e coercizione: “Mentre il potere sociale si esercita sulla natura, il potere dello Stato si esercita sull’uomo”. Il Comune non amplia la scelta: decide chi possa scegliere.
In Italia il conflitto investe l’urbanistica. Con la sentenza n.164, depositata il 9 ottobre, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimi gli articoli 4 e 5 della legge dell’Emilia-Romagna n.10 del 2025. L’articolo 4 imponeva una specifica destinazione urbanistica anche alle locazioni brevi occasionali: la Consulta l’ha censurato per la disparità rispetto ad altre strutture extralberghiere e la sproporzione di una disciplina regionale rispetto a problemi localizzati. L’articolo 5, sui poteri comunali, è caduto perché dipendeva dalla destinazione d’uso illegittima. Non era una distinzione nominale: il mutamento di destinazione d’uso comportava nuovi adempimenti anche per soggiorni di pochi giorni. Sarebbe però un errore celebrarla come una piena vittoria della proprietà: la Corte ha annullato quelle norme, ma ha confermato la possibilità di restrizioni territoriali conformi alla Costituzione. Ha censurato alcune forme dell’intervento, non la sua premessa dirigista. Il proprietario è difeso dagli eccessi dell’amministrazione, non dalla pretesa di questa di decidere al suo posto. Eppure, un sindaco non diventa comproprietario degli immobili dei cittadini perché invoca l’emergenza abitativa.
Le tre pronunce fissano limiti diversi: a Las Vegas il permesso deve essere accessibile; a New Orleans il numero chiuso supera il controllo giudiziario; in Italia le restrizioni devono essere ragionevoli e proporzionate. Ma questi sono confini della legalità, non prove di efficacia: un Comune può rispettarli e continuare a comprimere l’iniziativa privata.
Il controllo di legittimità, però, non esaurisce il problema economico. Oneri diversi per attività concorrenti alterano il mercato; le licenze contingentate trasferiscono valore dal servizio al permesso; gli ostacoli urbanistici rendono più costoso adattare le case alla domanda. Gli investimenti seguono incentivi e rischi, non le intenzioni dichiarate dai regolamenti. La proprietà consente di decidere se comprare, ristrutturare, affittare o investire altrove. Quando il Comune blocca nuovi operatori, crea una rendita per chi possiede già una licenza, sottraendolo alla concorrenza. Il valore del permesso dipende così dalla scarsità imposta, non dalla qualità del servizio.
A New Orleans, tra gli obiettivi richiamati a sostegno dei limiti vi sono la vivibilità dei quartieri e la disponibilità di alloggi per i residenti. Ma una licenza negata non equivale a un contratto ordinario in più. Il proprietario può usare l’immobile, lasciarlo vuoto o rinunciare a investimenti. Non è detto che aumentino così gli alloggi per i residenti.
È proprio il meccanismo denunciato da Ludwig von Mises nella sua critica all’interventismo: “L’interferenza governativa che tanto lodano produce proprio quelle condizioni che a loro non piacciono e che vogliono evitare”. Lo scienziato austriaco si riferiva al controllo dei canoni, non alle locazioni turistiche; il nesso è negli incentivi. Limitare gli usi di un immobile può scoraggiare proprio gli investimenti che accrescerebbero l’offerta. Quando il risultato atteso non arriva, la politica tende a invocare ulteriori divieti.
Serve invece ridurre le rigidità urbanistiche, la burocrazia edilizia e le imposte, garantendo certezza contrattuale e tempi ragionevoli per recuperare gli immobili nei casi di legge. È così che si favoriscono investimenti e nuove locazioni. La scarsità di alloggi si affronta liberando l’offerta, non amministrando quella esistente. Chi arreca danni o disturba la quiete deve risponderne. Punire un abuso, però, è diverso dal vietare preventivamente un’attività lecita per condotte soltanto eventuali.
Le tre sentenze, pur con esiti diversi, pongono una questione che supera il diritto: la possibilità giuridica di imporre una restrizione non ne dimostra né l’efficacia economica né la giustizia.
La libertà di disporre della propria casa non può ridursi agli spazi che il potere pubblico decide di concederle.
Aggiornato il 16 ottobre 2026 alle ore 10:13
