Lisbona vuole allentare i vincoli che frenano le locazioni, mentre diversi Paesi europei continuano a regolare i canoni. La svolta richiama la deregolamentazione avviata da Milei in Argentina.
Il Portogallo rimette al centro del dibattito sulla casa una domanda che molti governi europei preferiscono eludere: che cosa induce un proprietario a offrire il proprio immobile in locazione? Il Governo di Luís Montenegro ritiene che anni di restrizioni abbiano contribuito a scoraggiare l’offerta e propone di restituire spazio alla libertà contrattuale. La Proposta de Lei n. 103/XVII/1 chiede al Parlamento di autorizzare modifiche alla disciplina degli affitti, al Codice civile e alle norme collegate. Si tratta ancora di una proposta, non di una legge in vigore.
La relazione illustrativa richiama una stima basata sul censimento del 2021: circa 375.000 abitazioni vuote e non destinate alla vendita o alla locazione, quasi 250.000 delle quali in buone condizioni. Il dato, da solo, non spiega le ragioni di ogni immobile inutilizzato. Il Governo individua però nelle limitazioni imposte ai proprietari uno dei fattori che possono aver ridotto la disponibilità di case. La diagnosi è esplicita: “Restituire fiducia al mercato delle locazioni implica riformulare il quadro legislativo vigente che, limitando l’autonomia privata, ha contribuito al ritiro delle abitazioni dal mercato degli affitti e a un aumento senza precedenti dei canoni”. È la valutazione contenuta nella relazione governativa, che rovescia il punto di partenza di molte politiche abitative: prima di imporre nuovi obblighi, occorre interrogarsi sugli effetti di quelli esistenti.
Una casa viene affittata quando il proprietario considera il reddito atteso adeguato alle spese, alle imposte e ai rischi del contratto. Può altrimenti venderla, destinarla a un altro uso o lasciarla temporaneamente inutilizzata. Nessuna disposizione amministrativa può cancellare queste alternative. Il legislatore può stabilire un tetto al canone; resta da verificare se, a quelle condizioni, vi siano proprietari disposti a offrire gli immobili richiesti dalle famiglie.
Il primo cambiamento riguarda il prezzo. Lisbona intende abrogare l’articolo 34 della legge n. 56/2023, introdotto con il programma Mais Habitação, che limita in determinate circostanze il canone applicabile a un nuovo contratto abitativo. La sua eliminazione lascerebbe maggiore spazio alla negoziazione tra locatore e conduttore.
Il canone, come indicato dalla teoria economica, segnala la scarsità delle abitazioni e la convenienza a investirvi. Un limite può contenere la spesa di chi ottiene un contratto soggetto al controllo, ma può anche ridurre l’incentivo a mettere altre case sul mercato. È il problema economico che la riforma intende affrontare: un prezzo fissato per legge non garantisce, di per sé, che l’immobile venga offerto.
Il secondo cambiamento riguarda la durata. Il Governo vuole superare, nei casi previsti dalla disciplina vigente, il rinnovo minimo triennale, attribuendo maggiore rilievo al periodo concordato dalle parti. Cambierebbero anche le condizioni per opporsi alla prima rinnovazione. La prevedibilità della scadenza conta per chi concede un bene in uso ad altri: conoscere la durata dell’impegno permette di valutare con maggiore precisione costi e opportunità.
Maggiore flessibilità è poi prevista per cauzioni e canoni anticipati. L’esecutivo ritiene queste garanzie strumenti per ridurre il rischio del locatore e favorire la conclusione dei contratti. Per alcuni inquilini anticipi più elevati potrebbero, invece, rendere più oneroso l’accesso alla casa. L’effetto complessivo dipenderà da quanti immobili torneranno effettivamente disponibili e dalle condizioni alle quali verranno offerti.
Anche la morosità assume rilievo. Il testo riduce da tre a due mesi il mancato pagamento che può consentire la risoluzione del contratto. Considera inoltre i ritardi superiori a otto giorni quando si ripetono più di tre volte in dodici mesi oppure più di quattro volte in diciotto mesi. La risoluzione non equivale a uno sfratto immediato: il recupero dell’immobile segue le procedure previste, sulle quali vengono proposte ulteriori modifiche. Per il proprietario che ricava reddito da un solo appartamento, mesi senza canone significano continuare a pagare imposte, manutenzione e spese condominiali. Il rischio di una controversia lunga entra nel calcolo di chi decide se affittare e a quali condizioni. Per questo la certezza degli obblighi contrattuali interessa anche gli aspiranti inquilini: incide sulle scelte di chi potrebbe mettere a disposizione una casa.
Come appare subito evidente, la direzione portoghese si distingue da quella seguita in diversi Paesi europei, dove le politiche abitative continuano a battere la strada dell’interventismo politico e a comprendere tetti ai canoni, limiti agli aggiornamenti e vincoli ai rinnovi. Lisbona, al contrario, propone di alleggerire alcune restrizioni partendo dall’ipotesi che una maggiore libertà negoziale incoraggi l’offerta. Il confronto riguarda l’efficacia degli strumenti: contenere per legge il prezzo dei contratti esistenti e aumentare il numero delle abitazioni disponibili sono obiettivi distinti, i cui risultati vanno verificati.
Il parallelo più evidente è tuttavia extraeuropeo con l’Argentina di Javier Milei. Il decreto n. 70/2023 ha abrogato la precedente legge argentina sulle locazioni e ampliato la libertà delle parti nel concordare durata, valuta di pagamento e aggiornamento del canone. L’impostazione comune è attribuire maggiore spazio alle decisioni di proprietario e inquilino. La differenza giuridica rimane netta: a Buenos Aires le modifiche sono state introdotte con un decreto; in Portogallo il Governo chiede un’autorizzazione legislativa per un intervento più circoscritto.
C’è infine una questione che riguarda direttamente il diritto di proprietà: chi paga il costo delle politiche abitative? La relazione portoghese dichiara di voler evitare “l’imposizione ai privati dei costi derivanti dal sostegno agli inquilini che incontrano difficoltà nell’accesso a un’abitazione dignitosa ai prezzi di mercato”. Il testo conserva protezioni specifiche per alcune categorie di conduttori, ma pone una distinzione precisa tra il sostegno alle persone vulnerabili e gli oneri imposti al singolo locatore.
Quando lo Stato impone un canone inferiore a quello concordabile sul mercato o prolunga per legge un rapporto, il costo di quella scelta ricade su un proprietario determinato. Il bisogno abitativo è una questione collettiva; attribuirne l’onere a chi possiede un immobile è una decisione distributiva che deve essere dichiarata e valutata per ciò che comporta.
Il Portogallo ha dunque aperto un confronto che interessa anche l’Italia. L’interrogativo è concreto: quante abitazioni potrebbero essere offerte se proprietari e inquilini disponessero di maggiore libertà nel concordare prezzi, durata e garanzie, con regole certe per entrambi? La risposta dipenderà dal testo che uscirà dal Parlamento e dalle decisioni che seguiranno sul mercato.
Aggiornato il 25 settembre 2026 alle ore 11:29
