Corea del Sud, Spagna e Argentina affrontano il problema abitativo con ricette opposte. Tre esperimenti che mostrano cosa accade quando lo Stato tassa, interviene direttamente o lascia spazio agli scambi.
Tre Paesi lontanissimi tra loro stanno offrendo, quasi contemporaneamente, una straordinaria lezione sul mercato della casa. La Corea del Sud prova a frenare la domanda rendendo più difficile comprare e più costoso possedere. La Spagna sceglie invece di entrare direttamente nel mercato attraverso un grande operatore pubblico che offrirà abitazioni a canoni stabiliti secondo criteri politici. L’Argentina, a sua volta, ha percorso la strada opposta: ha eliminato buona parte delle regole che irrigidivano le locazioni e restituito alle parti la possibilità di stabilire liberamente durata, prezzo e condizioni del contratto.
Tre esperimenti diversi. E tre risultati che meritano di essere osservati senza pregiudizi.
Partiamo da Seoul. Negli ultimi due anni i prezzi delle abitazioni nella capitale sudcoreana sono aumentati di circa il 30 per cento. Nel centro della città il valore medio ha raggiunto, secondo i dati Deutsche Bank riportati dal Financial Times, circa 25.545 dollari al metro quadrato. Il governo del presidente Lee Jae Myung considera la situazione una vera emergenza e ha reagito, tra l’altro, restringendo l’accesso ai mutui e aumentando la pressione fiscale sui proprietari di più immobili. L’intenzione potrebbe in ipotesi considerarsi comprensibile: se le case diventano troppo care, si cerca di raffreddare la domanda e di scoraggiare l’accumulazione di immobili. Ma l’economia non si ferma alle intenzioni. Difatti, limitare il credito non fa comparire una casa in più. Rende semplicemente più difficile comprarla, soprattutto per chi non dispone già di un patrimonio sufficiente. Al contrario, chi ha molto capitale proprio può continuare ad acquistare; chi ha bisogno della banca viene escluso più facilmente. Una misura presentata come strumento di equità può così trasformarsi in una barriera proprio per i meno abbienti.
Anche l’aumento della tassazione sui proprietari produce conseguenze che il legislatore può non aver previsto. Alcuni proprietari possono decidere di non vendere aspettando tempi migliori, altri tentare di recuperare almeno parte del maggior costo attraverso il canone. Il citato quotidiano economico-finanziario britannico segnala entrambe le reazioni e riferisce che alcune modifiche fiscali hanno già dovuto essere corrette. Dietro l’aumento dei prezzi rimane infatti un dato molto più semplice: l’offerta è insufficiente. Se le persone vogliono vivere in una determinata area e le abitazioni disponibili non crescono abbastanza, il prezzo tende a salire. Si può rendere più difficile ottenere un mutuo, aumentare un’imposta o scoraggiare un proprietario. Ma la scarsità resta.
La Spagna, a sua volta, sta tentando una strada differente. Il governo Sánchez ha appena lanciato Casa 47, l’operatore pubblico statale della casa (Entidad Estatal de Vivienda). Il portale parte con 800 abitazioni e ne annuncia altre 1.500 a breve. I contratti avranno una durata iniziale di quattordici anni e potranno essere prorogati fino a settantacinque. Il canone, soprattutto, sarà determinato sulla base della capacità economica e delle condizioni del territorio, con l’obiettivo di non superare il 30 per cento del reddito considerato. Lo stesso premier non nasconde la filosofia dell’operazione. Ha rivendicato esplicitamente l’intervento pubblico perché, a suo giudizio, il mercato della casa “non sta funzionando”.
Casa 47 - che prende il nome dall’articolo 47 della Costituzione spagnola sul diritto a una casa dignitosa - presenta almeno una differenza importante rispetto al semplice controllo dei canoni: lo Stato non si limita a ordinare a un proprietario privato quale prezzo debba chiedere, ma mette sul mercato immobili pubblici. Se davvero aumenta l’offerta, questo elemento va riconosciuto. Ovviamente, il problema si sposta altrove. Una casa costa terreno, materiali, lavoro, capitale, manutenzione e gestione. Stabilire che il canone debba essere compatibile con il reddito dell’inquilino non elimina nessuno di questi costi. Se l’affitto incassato non è sufficiente a coprirli, qualcuno dovrà pagare la differenza. E quel qualcuno sarà il contribuente. Il prezzo politico può quindi nascondere il costo, ma non cancellarlo. Per giudicare l’iniziativa non basterà sapere quanti appartamenti saranno assegnati. Bisognerà conoscere quanto sarà costata alla collettività ogni abitazione effettivamente resa disponibile.
Poi c’è Buenos Aires.
Nel dicembre 2023 il governo Milei ha smantellato la vecchia disciplina delle locazioni restituendo ampia libertà alle parti. Le previsioni catastrofiche non sono mancate. Eppure, a quasi tre anni di distanza, nella capitale argentina l’offerta ha raggiunto circa 17.000 appartamenti, il livello più alto dalla deregolamentazione. I dati diffusi da Zonaprop indicano inoltre che in agosto i canoni sono aumentati dell’1,5 per cento e del 19,2 per cento dall’inizio dell’anno, meno dell’inflazione cittadina nello stesso periodo. Questo non significa che a Buenos Aires la casa sia diventata improvvisamente economica. Un appartamento di due locali costa mediamente circa 886.500 pesos al mese e il rapporto fra affitti e redditi resta problematico. Significa però qualcosa di diverso e forse più importante: quando è tornato conveniente offrire case in locazione, le case sono tornate sul mercato.
Ed è qui che il confronto fra i tre Paesi diventa illuminante.
Seoul cerca di governare la scarsità limitando la capacità di acquistare e aumentando il costo del possesso. Madrid prova a sostituire, per una parte del mercato, il prezzo formato dall’incontro tra domanda e offerta con un prezzo stabilito secondo criteri pubblici. Buenos Aires ha invece ridotto i vincoli e lasciato che proprietari e inquilini tornassero a negoziare.
Non abbiamo ancora tre esperimenti conclusi e sarebbe scorretto presentarli come una dimostrazione definitiva. Ma una differenza è già visibile. Il mercato non promette che tutti possano avere la casa desiderata al prezzo desiderato. Fa qualcosa di meno spettacolare ma indispensabile: trasmette informazioni. Un prezzo elevato segnala scarsità. Un rendimento elevato attira offerta. Una domanda che non riesce più a sostenere determinati prezzi costringe chi offre a rivedere le proprie pretese. Quando la politica interrompe questi segnali, il problema non scompare. Diventa soltanto più difficile vederlo.
La casa non sfugge alle regole che valgono per ogni altro bene. Se è scarsa, occorre creare le condizioni perché se ne costruiscano di più e perché quelle esistenti vengano offerte sul mercato. Se invece si punisce chi compra, si tassa chi possiede o si decide per decreto quale debba essere il prezzo giusto, si può distribuire diversamente la scarsità. Ma non si crea una sola casa in più.
Aggiornato il 11 settembre 2026 alle ore 10:09
