Il Renters’ Rights Act ha abolito i contratti a tempo determinato e ha reso il rapporto revocabile dall’inquilino, ma sempre più rigido per il proprietario. Il rischio non scompare: ritorna nei canoni e nella minore offerta.
La riforma inglese degli affitti ha già prodotto un primo effetto concreto. Come ha riferito recentemente il quotidiano Daily Telegraph, Foxtons, una delle principali agenzie immobiliari londinesi, ha cancellato circa tre milioni di sterline di ricavi dopo le numerose cessazioni anticipate registrate nei mesi di maggio e giugno, soprattutto tra gli studenti. Secondo la società, all’origine del fenomeno vi è il Renters’ Rights Act, entrato in vigore il primo maggio, che ha sostituito i contratti a tempo determinato con locazioni periodiche: il conduttore può così lasciare l’abitazione con due mesi di preavviso, mentre il proprietario può riottenerne la disponibilità soltanto facendo valere uno dei motivi espressamente previsti dalla legge.
Il dato non basta a giudicare l’intera riforma. Mostra tuttavia che l’apparente maggiore libertà di uscita riconosciuta all’inquilino non è priva di conseguenze. Molti studenti, terminati i corsi, hanno scelto di liberarsi delle stanze durante l’estate. Il legislatore ha concesso loro una possibilità nuova, ma non ha eliminato il costo dei mesi nei quali quelle camere resteranno vuote. Lo ha soltanto trasferito. In buona sostanza, è il consueto errore delle politiche abitative dirigiste: confondere il trasferimento di un costo con la sua scomparsa.
L’immobile continua a richiedere manutenzione, imposte, assicurazione, interessi e capitale immobilizzato anche quando nessuno lo occupa. Se tali oneri non possono più essere distribuiti su dodici mesi, il proprietario cercherà di recuperarli nei periodi di effettiva occupazione. Un affitto annuale non diventa meno oneroso perché lo studente può andarsene a giugno. Aumenterà il canone mensile, cresceranno le garanzie richieste e diventerà più severa la selezione degli aspiranti conduttori.
Il contratto a tempo determinato è stato presentato come una limitazione della libertà dello studente. In realtà vincolava entrambe le parti. Infatti, il conduttore si impegnava a pagare per un periodo stabilito; il proprietario garantiva la disponibilità dell’alloggio per lo stesso arco di tempo. Era uno scambio di obblighi che produceva certezza. Abolirlo non rende il contratto più libero, ma lo trasforma in un rapporto asimmetrico: una parte può sciogliersi con facilità, l’altra resta legata al bene, ai costi e a una procedura più complessa per riottenerne il possesso. La libertà contrattuale richiede invece che siano le parti a definire durata, prezzo e garanzie. Quando lo Stato annulla una clausola accettata da entrambi, non elimina uno squilibrio: ne introduce uno per legge.
La riforma non si limita comunque alla durata dei rapporti. Ha abolito anche la Section 21, ossia la procedura che permetteva al proprietario di chiedere la restituzione dell’immobile senza contestare una specifica violazione, mentre ora impone di far valere uno dei motivi previsti dalla legge. Ha inoltre limitato gli aumenti del canone a una volta l’anno, consentendo all’inquilino di contestarli davanti al tribunale. Chi intenda vendere l’abitazione oppure destinarla a sé o a un familiare non può ottenerne il rilascio prima che siano trascorsi dodici mesi dall’inizio della locazione. In caso di morosità, il giudice deve ordinare il rilascio soltanto quando il debito raggiunge almeno tre mensilità sia al momento dell’avviso sia a quello dell’udienza; al di sotto di tale soglia, la decisione resta discrezionale. Non si tratta invero di una somma di innocue tutele, bensì di un trasferimento sistematico dei rischi dal conduttore al proprietario.
Chi mette un immobile sul mercato deve considerare la probabilità di incassare il canone, i tempi necessari per riottenerne la disponibilità, i costi amministrativi e l’incertezza giudiziaria. Se la legge accresce questi rischi, l’investimento diventa meno conveniente. Il proprietario reagirà chiedendo canoni più elevati, garanzie maggiori oppure ritirando l’alloggio dal mercato. Quando offrire una casa diventa troppo rischioso, l’offerta si riduce.
Proprio per questo, è significativo che la legge abbia previsto uno speciale motivo di rilascio per alcune locazioni studentesche collettive, affinché l’alloggio possa essere destinato a un nuovo gruppo all’inizio dell’anno accademico. L’eccezione non riguarda ogni abitazione universitaria, ma conferma il problema: quel mercato ha una stagionalità incompatibile con una locazione indefinitamente aperta. Lo Stato elimina la durata pattuita e poi costruisce una procedura per riprodurne in parte gli effetti.
Un’analisi di Hamptons evidenzia un’altra conseguenza della riforma. Il proprietario che riottiene l’immobile per venderlo non può riaffittarlo per dodici mesi. Se però la vendita non va a buon fine, la casa resta inutilizzata: non viene acquistata e non può tornare subito sul mercato delle locazioni. Applicando questa regola ai dati dell’anno precedente, la predetta società ha stimato che tra ottantamila e centomila abitazioni avrebbero potuto trovarsi in tale situazione. Non si tratta quindi di immobili già bloccati, ma della proiezione di un rischio concreto. Il paradosso è evidente: una norma approvata per tutelare gli inquilini può sottrarre migliaia di case all’offerta proprio mentre il governo denuncia la scarsità degli alloggi.
I primi a pagare saranno coloro che presentano un profilo meno sicuro: studenti senza garanti solidi, giovani al primo impiego, lavoratori temporanei e famiglie con redditi irregolari. Quanto più difficile è interrompere il rapporto o recuperare il credito, tanto maggiore sarà la cautela prima di concedere l’alloggio. La tutela dell’inquilino già insediato riduce così le opportunità di chi sta ancora cercando casa.
Il caso dell’agenzia londinese non dimostra che l’intera riforma sia già fallita. Dimostra qualcosa di più elementare: i contratti reagiscono agli incentivi e i costi non obbediscono ai decreti. Il legislatore può cancellare la durata pattuita e rendere più difficile il rilascio. Non può obbligare proprietari e investitori a offrire la stessa quantità di case alle stesse condizioni.
Quando il rischio aumenta, il mercato lo trasferisce nei prezzi; quando la disponibilità del bene diventa incerta, l’offerta si restringe. I tre milioni di sterline cancellati dai conti del gruppo londinese sono soltanto il primo avvertimento. Il conto vero arriverà agli studenti, sotto forma di canoni più alti, garanzie più gravose e meno stanze disponibili. Il governo ha voluto liberarli dai vincoli del contratto, ma potrebbe averli condannati alla ricerca di una casa che non c’è. Perché la legge può abolire la durata pattuita, non la scarsità che essa stessa contribuisce a creare.
Aggiornato il 24 luglio 2026 alle ore 11:18
