venerdì 9 ottobre 2026
Da almeno un decennio si mormora che, dopo l’acquisizione di aziende ed asset strategici, gli stranieri sarebbero passati a fare pesca a strascico di case, palazzi, terreni, laboratori, garage, e persino scantinati.
Oggi nel mirino dei fondi ci sono le case di romani, milanesi, veneziani e fiorentini.
Appetiti rivolti soprattutto verso i grandi palazzi, quelli con più di cinquanta porzioni immobiliari (appartamenti). L’operazione è a tenaglia. Amministratore e proprietari vengono raggiunti dalle raccomandate dei fondi, all’interno la proposta d’acquisto. Le raccomandate possono anche essere più di una, insistono, è un vero e proprio stalking economico. Ma nessuno solleva il problema, regna un generalizzato timore a parlarne pubblicamente. Anche perché i grandi fondi scrivono tramite noti legali d’affari: le amministrazioni condominiali prendono atto che c’è una proposta d’acquisto del palazzo da cielo a terra; una proposta per l’intero immobile, e con una cifra che verrebbe ripartita tra i vari proprietari secondo i millesimi posseduti. Prevedono anche l’acquisizione differita dei singoli appartamenti, confidando che chi non cede al momento probabilmente venderà domani.
Inutile farne parola con i nostri delegati in Parlamento: fanno spallucce e rispondono “Cosa pretendi si possa fare? È il mercato!”. Sul piatto l’ipotesi non peregrina che potrebbero cedere tra il 70 e l’80 per cento dei proprietari: come potrebbe agire il fondo per convincere i resistenti che non vogliono vendere?
Innanzitutto, chi non ha ceduto verrebbe subito messo spalle al muro da una missiva dei legali del fondo: nella lettera probabilmente verrebbe ventilato un fumoso diritto di prelazione. Intimando che la vendita a soggetto diverso dal fondo comporterebbe un danno economico al progetto di riqualificazione edilizia presentato alle autorità territoriali. Poi passerebbero alle vie di fatto: avendo la maggioranza dei millesimi metterebbero all’ordine del giorno della prima assemblea utile le spese per lavori l’adeguamento edilizio alle norme Ue. Spese per centinaia di migliaia di euro, dell’impiantistica alle coibentazioni osando fino allo strutturale. A questo punto venderebbero tutti, e chi dovesse resistere per principio si troverebbe a dover affrontare mille cavilli legali nel nebbioso mare della giustizia civile.
Facciamo un passo indietro, l’amministratore ha avvertito i condomini in assemblea, e così s’è lavato le mani e non s’è fatto nemici: come per dire “l’assemblea è sovrana, decidete voi”. Ma come avranno fatto i legali del fondo, in barba alla privacy, ad ottenere numeri di telefono, mail, Pec, indirizzi, visure catastali, all’occorrenza anche situazione bancaria e fiscale di tutti i condomini proprietari? Ovviamente una domanda retorica, ed ingenua.
Questa è la situazione, e al momento i maggiori fondi che investono in Italia arrivano dai Paesi arabi (in testa il fondo sovrano del Qatar) ma anche dagli Stati Uniti (Blackstone, Hines), da Israele e dalla Cina.
Tra gli europei gli investitori più attivi su case e palazzi sono i francesi (Amundi, Edf), gli inglesi (Tristan ed M&G) e non ultimi i tedeschi. Se Blackstone guarda a ville e palazzi di pregio, invece tedeschi e francesi e altri fondi Usa puntano ai grandi condomini. Gli studi legali contrattualizzati dai fondi sono grossomodo gli stessi che mandano in giro i praticanti per i condomini: un modo per intercettare gli amministratori, soprattutto per scovare anziani e convincerli a cedere la “nuda proprietà”.
Oggi i fondi di investimento americani e internazionali (tra cui colossi come Blackstone) stanno investendo in modo massiccio nel mercato immobiliare italiano: acquisendo palazzi storici, edifici commerciali, immobili da riqualificare e hotel di lusso.
Fenomeno e le cifre evidenti sono emersi con le grandi operazioni immobiliari a Milano: il fondo americano Blackstone ha acquistato per circa 1,3 miliardi di euro la Reale Compagnia Italiana, acquisendo i prestigiosi palazzi storici della nobiltà milanese; operazione a prezzo vantaggioso su cui nessuno ha malignato, l’avesse fatta un costruttore italiano sarebbe già partita l’indagine della Procura.
Secondo i dati di “Scenari Immobiliari” gli investitori internazionali detengono complessivamente immobili in Italia per un valore stimato di circa 25 miliardi di euro.
Oltre a Milano e Roma, si aggiungono oggi agli appetiti anche Torino e il Lago di Como, la Sardegna, la Sicilia, la Puglia e tutte le aree rivierasche adriatiche e tirreniche. Ovviamente i fondi mirano soprattutto ai palazzi direzionali, agli edifici storici da rigenerare, alle vie del lusso (come via Montenapoleone), agli asset alberghieri di alto profilo.
La strategia finanziari consiste nell’acquistare, riqualificare l’area grazie alle amministrazioni e ristrutturare con i soldi del fondo e le agevolazioni. Gli immobili vengono poi inseriti nei pacchetti dei prodotti finanziari. Quindi messi a reddito tramite affitti a persone fisiche o società commerciali. Ovviamente le città si svuotano, chi ha venduto certamente cerca casa nei paesi limitrofi. Altrettanto chi poteva pagare al privato 1000 euro d’affitto, perché con la riqualificazione il fondo richiede per la stessa tipologia circa 3000 euro di pigione.
I grandi capitali globali sono oggi i colonizzatori delle aree urbane europee. L’impatto di questi acquisti sul mercato di affitti e prime case è devastante: ha accelerato la concentrazione delle ricchezze, portato la percentuale dei senza fissa dimora a valori superiori rispetto all'ultimo dopoguerra. Di fatto è un saccheggio legale. In breve tempo le città attraversate dal fenomeno assomiglieranno socialmente alla periferia di New York o alla campagna americana descritta da John Steinbeck in Furore.
di Ruggiero Capone