martedì 30 giugno 2026
Il sindaco socialista congela per decreto gli affitti di un milione di case. Il risultato sarà meno offerta, più degrado e prezzi ancora più alti
Come riferisce il Wall street journal in un articolo di Joseph Pisani e Mariah Timms, il Rent guidelines board di New York ha approvato, con sette voti favorevoli e uno contrario, il congelamento degli affitti per circa un milione di appartamenti sottoposti alla rent stabilization. I proprietari non potranno applicare aumenti ai contratti annuali e biennali decorrenti dal prossimo primo ottobre. Zohran Mamdani può dunque festeggiare. Il sindaco socialista ha infatti definito il voto una vittoria storica per gli inquilini. In realtà, ha ottenuto una vittoria della propaganda sulla realtà economica e della forza politica sulla libertà contrattuale. Ha promesso il blocco in campagna elettorale, ha nominato sei dei nove componenti dell’organismo chiamato a decidere e ha ricevuto il risultato annunciato. Christina Smyth, rappresentante dei proprietari, si è dimessa prima del voto, denunciando la trasformazione del Board in uno strumento destinato a ratificare una decisione politica. Un organo che dovrebbe esaminare costi, inflazione, condizioni degli edifici e andamento dell’offerta è stato ricomposto da chi aveva già stabilito pubblicamente quale conclusione dovesse raggiungere.
Il problema va comunque oltre la correttezza della procedura. Nessuna commissione municipale può abolire la scarsità. Può vietare a un prezzo di esprimerla, lasciandola riapparire nelle code, nelle selezioni arbitrarie, nei pagamenti indiretti, nel deterioramento degli immobili e nella scomparsa delle abitazioni dal mercato. Il prezzo di una locazione segnala quante persone desiderano una casa e quanto costa offrirla, conservarla e amministrarla. Sopprimerlo non produce nuovi appartamenti, materiali o lavoratori. Significa soltanto ordinare ai proprietari di continuare a fornire lo stesso bene, anche se le spese aumentano, alle condizioni fissate dal potere politico. I dati dello stesso Rent guidelines board mostrano l’assurdità. Nell’ultimo anno i costi operativi degli edifici stabilizzati sono cresciuti complessivamente del 5,3 per cento. Il combustibile è aumentato dell’11 per cento, le assicurazioni del 10,5, la manutenzione del 6 e le utenze del 5,6. Negli ultimi cinque anni i costi complessivi sono saliti del 31 per cento e quelli assicurativi sono quasi raddoppiati. Eppure, il Comune pretende che l’entrata principale resti immobile.
L’amministrazione continua a riscuotere le imposte, le società energetiche aggiornano le tariffe, le compagnie aumentano i premi e i fornitori trasferiscono l’inflazione sui prezzi. Soltanto il proprietario viene trattato come se potesse pagare fatture crescenti con entrate congelate. I sostenitori del provvedimento richiamano l’aumento medio del reddito operativo netto registrato nel 2024. La media, tuttavia, nasconde profonde differenze tra immobili e quartieri. Lo stesso rapporto ufficiale rileva che il 9,2 per cento degli edifici esaminati era in sofferenza, con costi operativi e manutentivi superiori alle entrate lorde. Un grande fondo può compensare temporaneamente le perdite. Il piccolo proprietario che possiede un solo stabile nel Bronx, nel Queens o a Brooklyn non dispone dello stesso margine. Se il tetto perde, la caldaia si rompe o l’assicurazione raddoppia, deve trovare il denaro. Quando l’affitto non copre più spese e rischi, rinvierà i lavori, venderà, convertirà l’immobile oppure eviterà nuovi investimenti.
La prima vittima sarà la qualità delle abitazioni. La seconda sarà l’offerta. La terza sarà proprio la categoria che il socialismo municipale afferma di voler proteggere. Chi occupa già un appartamento stabilizzato riceve un vantaggio immediato e ha ogni incentivo a non lasciarlo, anche quando non corrisponde più alle sue necessità. Una persona sola resterà in una casa troppo grande; una famiglia in crescita in uno spazio insufficiente; un lavoratore rinuncerà a trasferirsi vicino al nuovo impiego. Il patrimonio verrà utilizzato peggio e il ricambio si ridurrà. Restano fuori i giovani alla ricerca della prima casa, le famiglie appena arrivate e i lavoratori costretti a cambiare quartiere. Per loro ci saranno meno appartamenti e una concorrenza più feroce. Il beneficio concesso agli inquilini già insediati verrà finanziato dagli esclusi, ai quali nessuno consentirà di votare sul contratto che non riusciranno a stipulare. L’esperienza di San Francisco ha già mostrato il meccanismo. Uno studio pubblicato sull’American economic review ha rilevato che l’estensione del controllo degli affitti ha favorito la permanenza degli inquilini protetti, inducendo però i proprietari interessati a ridurre del 15 per cento l’offerta locativa attraverso vendite e trasformazioni. La tutela immediata di alcuni ha ristretto il mercato per tutti gli altri. New York parte, inoltre, da una situazione drammatica: l’ultima rilevazione ufficiale indicava un tasso di abitazioni libere dell’1,41 per cento, sceso allo 0,98 nel comparto stabilizzato. Il problema della città si chiama scarsità. Rispondere punendo chi offre case equivale a spegnere un incendio chiudendo l’acqua.
Mamdani promette il congelamento per tutti i quattro anni del mandato. Un simile programma equivale economicamente a una progressiva requisizione del rendimento della proprietà. Il titolo resta formalmente al privato, mentre il potere pubblico stabilisce quanto possa incassare, quali costi debba sopportare e a quali condizioni possa utilizzare il bene. La proprietà sopravvive nei registri, svuotata nella sostanza. Il Comune distribuisce così un beneficio politico senza inserirne il costo nel proprio bilancio. Anziché aiutare con risorse pubbliche gli inquilini realmente bisognosi, obbliga una categoria privata a finanziare una prestazione generalizzata. Anche nuclei con redditi elevati possono godere del blocco, mentre piccoli proprietari con margini ridotti devono sostenerne il peso.
Una politica abitativa seria partirebbe dalla libertà di costruire, trasformare, recuperare e affittare. La metropoli americana dovrebbe liberalizzare le destinazioni urbanistiche, abbreviare le autorizzazioni, ridurre la tassazione immobiliare, semplificare le ristrutturazioni e garantire tempi certi nel recupero degli alloggi. L’offerta aumenterebbe e la concorrenza eserciterebbe sui prezzi una pressione che nessuna commissione può ottenere con un voto. Il sindaco newyorkese ha scelto la strada opposta. Ha trasformato il contratto di locazione in un atto amministrativo e il proprietario nel finanziatore obbligato del programma sociale del sindaco. Oggi gli inquilini protetti applaudono. Domani troveranno edifici meno curati, investitori in fuga e proprietari sempre più riluttanti ad affittare. Il socialismo sa congelare i prezzi. Non sa costruire le case. Quando il ghiaccio si scioglierà, New York scoprirà che la scarsità è aumentata e che il conto più pesante è stato consegnato proprio a coloro che cercavano un’abitazione.
di Sandro Scoppa