venerdì 30 ottobre 2026
Il Senato riconosce i rischi per l’offerta abitativa e le restrizioni alla proprietà privata, ma proroga di due anni la sperimentazione.
La Francia continua a controllare gli affitti, nonostante i dubbi sull’efficacia di una politica che potrebbe aggravare la scarsità di abitazioni. Il 21 ottobre scorso, il Senato ha approvato in prima lettura una proposta di legge che proroga di due anni la sperimentazione introdotta nel 2018, destinata a scadere il prossimo 23 novembre. Una decisione che assume particolare significato alla luce della relazione n. 47, presentata dalla senatrice centrista Amel Gacquerre per la Commissione degli affari economici. Il documento riconosce infatti che “nessuno studio empirico ha consentito di escludere l’incidenza negativa di questo dispositivo sull'offerta di abitazioni in locazione”, aggiungendo che i suoi “effetti ambivalenti sono ampiamente dimostrati dalla teoria economica”. Un’ammissione che avrebbe dovuto indurre il legislatore a interrogarsi sull’opportunità stessa di mantenere la regolazione.
Nel Paese transalpino, il controllo dei canoni interessa settanta comuni, distribuiti in nove territori, tra cui Parigi, Lille, Lione, Bordeaux e Montpellier. Il sistema affida all’autorità amministrativa la determinazione di valori di riferimento che limitano gli importi richiedibili dai proprietari. Secondo gli studi richiamati nella relazione, dopo due anni i canoni risultano inferiori del 2-4 per cento rispetto a quelli che si sarebbero registrati in assenza della misura. Tuttavia, “non è stato possibile studiare gli effetti a lungo termine del controllo dei canoni sull'offerta di abitazioni in locazione”. È proprio questa la questione decisiva: il beneficio immediato per alcuni inquilini non dimostra che il provvedimento migliori le possibilità di accesso alla casa per chi è ancora alla ricerca di un alloggio.
Il documento richiama, del resto, studi condotti in Spagna, Germania e Stati Uniti che evidenziano conseguenze controverse sull’offerta. Segnala inoltre un costo per le finanze pubbliche stimato in 181 milioni di euro annui di minori entrate fiscali e riconosce che l’effetto redistributivo “è limitato, poiché non si rivolge alle famiglie più modeste e può persino favorire quelle più benestanti”. La promessa di proteggere i soggetti economicamente più deboli si scontra dunque con risultati assai meno rassicuranti della propaganda politica.
Nonostante queste riserve, il Senato ha scelto una soluzione che si traduce, sul piano normativo, in una modifica tanto semplice quanto significativa: nell’articolo 140 della legge Élan del 2018, la parola “otto” viene sostituita con “dieci”. La sperimentazione proseguirà così per altri due anni, senza essere trasformata, almeno per il momento, in una disciplina permanente. La questione investe il funzionamento stesso del mercato. Il prezzo, lungi dall’essere una concessione del proprietario, scaturisce dall’incontro tra domanda e offerta. La sua determinazione amministrativa altera gli incentivi economici: rende meno conveniente recuperare immobili, investire nella costruzione di nuove abitazioni o destinare quelle esistenti alla locazione. Chi possiede un immobile può scegliere altri impieghi; chi dispone di capitali può orientarsi verso investimenti differenti. Il risultato rischia di essere una progressiva contrazione delle possibilità abitative, soprattutto a danno di chi non dispone già di un contratto.
La Commissione affronta anche il profilo giuridico, riconoscendo espressamente che “il controllo dei canoni è un dispositivo che incide sulle condizioni di esercizio del diritto di proprietà” e richiede pertanto un’applicazione “strettamente proporzionata e giustificata da un motivo di interesse generale”. Il richiamo alla proporzionalità, tuttavia, non elimina il problema di fondo: attribuire allo Stato il potere di stabilire il corrispettivo per l’utilizzazione di un bene privato significa subordinare la libertà negoziale alle decisioni dell'autorità politica. L’interesse generale diventa così la giustificazione di un sacrificio imposto a determinati proprietari, chiamati a sostenere con il proprio patrimonio gli obiettivi delle politiche abitative.
L’organo del Senato ha comunque soppresso alcune disposizioni approvate dall’Assemblea nazionale, giudicandole fonte di “nuovi vincoli ingiustificati per i locatori”. Il testo conserva però l’apparato sanzionatorio e prevede che il gettito delle ammende sia “interamente versato al comune, alla metropoli o all'ente pubblico di cooperazione intercomunale” cui siano delegate le relative competenze. Una scelta che attribuisce alle amministrazioni incaricate dei controlli anche un interesse finanziario diretto nell’applicazione delle sanzioni.
L’esperienza francese richiama quella italiana dell’equo canone, introdotto dalla legge n. 392 del 1978. Anche allora si pretendeva di rendere accessibili le abitazioni attraverso la fissazione legislativa dei corrispettivi, con conseguenze negative sull’attrattività dell’investimento locativo. La legge n. 431 del 1998 ha successivamente attenuato quelle rigidità, senza tuttavia restituire pienamente ai contraenti la libertà di determinare durata e condizioni del rapporto e introducendo una sorta di dirigismo sindacale, camuffato da liberalizzazione controllata.
Al di là delle differenze normative, Francia e Italia condividono dunque la medesima impostazione: affidare alla regolazione dei rapporti privati il perseguimento di obiettivi asseritamente sociali, e trasferendone i costi sui proprietari. Questi ultimi continuano a sostenere imposte, manutenzioni e rischi dell'investimento, mentre le autorità pubbliche intervengono sulle condizioni alle quali possono disporre dei propri immobili. Ne deriva una contraddizione evidente: si pretende di incentivare l’offerta abitativa limitando proprio quella libertà economica dalla quale dipende la convenienza a investire nel settore.
È questa contraddizione a rendere particolarmente significativa la decisione del Senato francese. Dopo otto anni di sperimentazione, e nonostante le riserve espresse dalla stessa Commissione degli affari economici, il legislatore sceglie di prolungare il controllo anziché restituire ai contraenti la libertà di determinare le condizioni dei loro accordi.
La scarsità di abitazioni, che dovrebbe suggerire la rimozione degli ostacoli all’offerta, diventa così la giustificazione per conservarli. Ancora una volta, di fronte ai limiti dell’intervento pubblico, la politica preferisce perseverare, facendo ricadere sui proprietari le conseguenze delle proprie scelte.
di Sandro Scoppa