venerdì 2 ottobre 2026
Proroghe obbligatorie, canoni regolati e fino a dodici mensilità per riottenere l’immobile. Madrid ha provato a proteggere chi è già in affitto, ma il Congresso ha bocciato i due decreti. Resta la domanda: si può combattere la scarsità scoraggiando chi una casa dovrebbe ancora metterla sul mercato?
di Sandro Scoppa
La Spagna ha un problema molto semplice da descrivere: mancano case. Dinanzi a ciò, la risposta scelta dal governo di Pedro Sánchez ha seguito però una strada diversa dall’aumento dell’offerta. Con due decreti-legge approvati il 29 settembre, Madrid ha provato a intervenire ancora sui contratti, sui canoni, sugli sfratti e persino sulla possibilità di riottenere la disponibilità dell’immobile locato.
Il tentativo è durato appena tre giorni. Il 2 ottobre il Congresso ha respinto entrambi i provvedimenti. Il Real Decreto-ley 26/2026 non è stato convalidato con 172 voti favorevoli e 178 contrari; il Real Decreto-ley 27/2026 ha ottenuto 166 voti favorevoli e 184 contrari. Contro entrambi hanno votato PP, Vox, Junts e UPN; sul secondo si sono aggiunti PNV e Coalición Canaria.
La bocciatura cambia naturalmente l’esito della vicenda, ma non rende meno significativo il disegno che il Governo aveva tentato di realizzare. Anzi, nelle ragioni del voto contrario è affiorata una questione ancora più interessante. Junts per Catalunya, determinante per la sorte dei provvedimenti, aveva motivato il proprio no sostenendo che molte delle misure avrebbero prodotto “l’effetto contrario” a quello perseguito: meno abitazioni disponibili in locazione, prezzi più elevati e maggiori difficoltà di accesso alla casa per le persone con minore capacità economica.
Particolarmente significativo era il secondo provvedimento, il Real Decreto-ley 27/2026, pubblicato nel Boletín Oficial del Estado il primo ottobre. Modificava infatti la Ley de Arrendamientos Urbanos e stabiliva che, trascorsi almeno cinque anni di locazione, sette quando il locatore era una persona giuridica, in mancanza di disdetta il contratto “se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años” (“sarà prorogato obbligatoriamente per successivi periodi di cinque anni”), o sette nel secondo caso. Non si trattava quindi più della precedente proroga annuale fino a tre anni, ma di successivi periodi di cinque o sette anni.
Il Governo non nascondeva la filosofia dell’intervento. Nella relazione introduttiva scriveva che “la continuidad del contrato pasa a ser la regla” (“la continuazione del contratto diventa la regola”). Una frase breve, che raccontava tuttavia, meglio di molte analisi, il cambiamento di prospettiva: la volontà delle parti arretrava e la permanenza dell’inquilino nell’immobile diventava l’obiettivo perseguito dalla norma.
La facoltà di dire basta formalmente rimaneva. Ma esercitarla poteva costare molto caro. La disciplina prevedeva infatti che chi avesse deciso di non proseguire il rapporto dovesse corrispondere all’inquilino “al menos” (“almeno”) l’equivalente di dodici mensilità del canone di un’abitazione con caratteristiche analoghe. E la somma non poteva comunque essere inferiore a una mensilità per ogni anno trascorso dall’inquilino nell’immobile.
Erano previste eccezioni: fra le altre, la necessità della persona fisica locatrice di destinare l’abitazione a sé o a familiari entro il secondo grado, oppure la disponibilità da parte dell’inquilino di un’altra abitazione idonea nello stesso Comune. Restava però un principio singolare: alla scadenza del contratto, riottenere la piena disponibilità del bene avrebbe potuto comportare l’obbligo di indennizzare chi fino a quel momento ne aveva avuto il godimento dietro corrispettivo.
La giustificazione teorica era ancora più interessante. L’Esecutivo definiva espressamente la misura una “delimitación del contenido del derecho de propiedad fundada en su función social” (“delimitazione del contenuto del diritto di proprietà fondata sulla sua funzione sociale»), richiamando l’articolo 33.2 della Costituzione spagnola. È una formula che merita attenzione. Un diritto non vive soltanto nel suo riconoscimento formale, bensì nelle facoltà che concretamente assicura al titolare. Quando durata del rapporto, condizioni di uscita e costo per recuperare la disponibilità del bene vengono progressivamente sottratti all’autonomia contrattuale, cambia l’equilibrio tra decisione individuale e intervento pubblico. Non occorre arrivare all’espropriazione: è sufficiente restringere, un intervento dopo l’altro, lo spazio entro il quale il titolare può decidere.
A sua volta, il Real Decreto-ley 26/2026, il primo dei due provvedimenti, completava il quadro. Introduceva, tra l’altro, una proroga straordinaria fino a due anni per determinati contratti in scadenza, limitava fino alla fine del 2027 gli aggiornamenti del canone in specifiche ipotesi, disciplinava più rigidamente locazioni temporanee e stanze, prolungava misure sugli sfratti e interveniva sugli acquisti immobiliari di determinate categorie di soggetti.
Il nodo, a questo punto, rimane soprattutto economico. Chi decide di affittare valuta rendimento, rischio, durata del rapporto e possibilità di riottenere la disponibilità dell’immobile. Se la durata diventa meno prevedibile, il canone più regolato e l’uscita dal rapporto economicamente onerosa, la convenienza si riduce. Gli economisti Edgar O. Olsen, studioso delle politiche abitative alla University of Virginia, e Michael A. Walker, fondatore del Fraser Institute, hanno riassunto il problema in una formula essenziale: “Il controllo degli affitti riduce l’offerta complessivamente disponibile”. Gli stessi autori hanno in particolare evidenziato che, essendo l’offerta abitativa costituita in larga parte da uno stock durevole, gli effetti negativi dei controlli possono impiegare tempo a manifestarsi.
È il paradosso che il Governo di Madrid non è riuscito questa volta a tradurre in legge: alla scarsità di case ha provato a rispondere rendendo meno conveniente offrirle in locazione. Vale, a questo proposito, ricordare che F.G. Pennance, osservando gli effetti di una lunga stagione di regolazione britannica, è arrivato a definire il proprietario che affitta «una specie minacciata». La formula è provocatoria, ma coglie il punto: più si accrescono vincoli e rischi della locazione, più diminuisce l’interesse a mettere un’abitazione a disposizione di altri.
Il voto del Congresso assume allora un significato che supera la semplice sconfitta parlamentare del Governo. Míriam Nogueras, portavoce di Junts, ha sostenuto in aula che occorre “hacer leyes que funcionen y no que agraven los problemas” (“fare leggi che funzionino e non che aggravino i problemi”) e ha collegato la riduzione dei prezzi alla necessità di generare sicurezza anziché insicurezza. Junts ha contemporaneamente presentato una propria proposta sulla casa, chiedendo al Governo di ripartire da un testo diverso.
Il meccanismo economico che i decreti avrebbero potuto innescare rimane, del resto, quello già sperimentato altrove. La scarsità fa aumentare i prezzi; l’aumento dei prezzi genera la richiesta di controlli; i controlli riducono la convenienza a offrire; la minore offerta accresce nuovamente la scarsità. È la dinamica che Ludwig von Mises ha descritto sottolineando che «un’interferenza isolata [...] porta a una situazione che il governo stesso [...] reputa peggiore di quella che intendeva risolvere». Nel caso degli affitti, ha aggiunto, il risultato dell’intervento è proprio quella mancanza di abitazioni alla quale si pretende poi di porre rimedio con nuovi interventi. A ogni giro, dunque, l’effetto della misura precedente diventa la giustificazione per quella successiva.
La bocciatura dei decreti interrompe, almeno per ora, quel percorso, ma non risolve naturalmente la crisi abitativa spagnola. La direzione alternativa sarebbe meno spettacolare, ma assai più promettente: facilitare nuove costruzioni, ridurre vincoli e tempi autorizzativi, assicurare certezza ai contratti, favorire gli investimenti e rendere conveniente immettere sul mercato il maggior numero possibile di abitazioni. Perché la libertà contrattuale non è il nemico di chi cerca casa. Al contrario, è una delle condizioni necessarie affinché qualcun altro abbia interesse a offrirgliela.
Il problema spagnolo, in fondo, resta tutto in una domanda molto semplice. Se le case disponibili sono troppo poche, quale incentivo avrebbe prodotto una disciplina che rendeva più gravoso offrirle in locazione? È difficile pensare che la risposta alla scarsità possa essere rendere ancora più costosa l’offerta. Anche nella politica della casa esiste una regola elementare: primum non nocere. Una lezione antica che Madrid ha rischiato di dimenticare e che farebbe bene ricordare a ogni governo tentato di curare il mercato aggravandone i problemi.
di Sandro Scoppa