lunedì 7 settembre 2026
La Commissione prepara limiti nelle aree sotto “stress abitativo”. Ma restringere l’uso della proprietà non crea nuove abitazioni.
Quando un bene diventa scarso, la politica ha davanti due strade. Può chiedersi perché se ne produca troppo poco e rimuovere gli ostacoli che impediscono di aumentarne l’offerta. Oppure può decidere chi abbia diritto a utilizzare ciò che già esiste e in quale modo. La prima strada passa dal mercato, dagli investimenti e dalla libertà contrattuale. La seconda porta inevitabilmente verso una crescente amministrazione della scarsità.
La nuova iniziativa europea sulla casa sembra pericolosamente attratta dalla seconda.
Secondo quanto emerge dalla bozza dell’Affordable Housing Act, la Commissione europea si prepara a individuare criteri comuni per definire le aree sottoposte a “stress abitativo”. Tra gli indicatori dovrebbero figurare il rapporto tra prezzi delle abitazioni e redditi, la sua evoluzione nel tempo, la crescita della popolazione e l’andamento della domanda e dell’offerta. Fin qui si potrebbe parlare semplicemente di un tentativo di fotografare il problema.
Il passaggio decisivo viene dopo. Una volta dichiarato che un territorio si trova sotto stress abitativo, le autorità potrebbero essere autorizzate a introdurre limiti quantitativi alle locazioni brevi, sia pure nel rispetto di criteri di proporzionalità e non discriminazione. È qui, invece, che la questione cambia natura. Non si discute più soltanto delle regole applicabili alle piattaforme digitali o degli adempimenti richiesti a chi affitta per pochi giorni. Si comincia in pratica a stabilire quale uso il proprietario possa fare del proprio immobile in funzione di una valutazione pubblica sulle condizioni del mercato locale.
Il problema merita di essere osservato senza pregiudizi. Nelle città e nelle località turistiche in cui le locazioni brevi hanno assunto dimensioni rilevanti possono certamente esistere difficoltà reali. Ma da questa constatazione non discende affatto che limitarle costituisca la soluzione. La domanda da porre è molto più semplice: perché le abitazioni sono insufficienti rispetto alle persone che vogliono abitarle? Se la carenza di abitazioni deriva da anni di scarsa attività edilizia, piani urbanistici incapaci di adeguare rapidamente l’offerta alla domanda, procedure e vincoli che rallentano gli investimenti, una fiscalità penalizzante e tempi incerti per il recupero dell’immobile, intervenire sulle locazioni brevi significa occuparsi dell’effetto lasciando intatte le cause.
È l’antico errore dell’economia amministrata: quando il mercato segnala una scarsità attraverso l’aumento dei prezzi, piuttosto che consentire all’offerta di reagire si cerca di correggere il segnale.
Ma il prezzo non è la causa della scarsità. Ne è il messaggero.
Friedrich A. von Hayek ha spiegato come pochi altri che il sistema dei prezzi è anche un formidabile meccanismo di trasmissione delle informazioni. Un prezzo che sale segnala la crescente scarsità di un bene e orienta le decisioni di consumatori e produttori, inducendo i primi a economizzarlo e i secondi a cercare nuove opportunità per offrirlo. Se si impedisce a questo meccanismo di funzionare, la scarsità non scompare: rimane, mentre cambia soltanto il modo in cui viene affrontata.
Nel caso delle abitazioni questo meccanismo è particolarmente evidente. Se in una città aumenta la domanda di case, dovrebbe diventare conveniente costruirne, ristrutturarne e immetterne sul mercato di nuove. Nondimeno, se costruire richiede anni, trasformare un edificio è complicato, affittare comporta rischi elevati e la proprietà immobiliare viene continuamente caricata di nuovi vincoli, l’offerta reagisce lentamente o non reagisce affatto. A quel punto arriva la politica e scopre che le case sono poche. La soluzione proposta diventa allora quella di decidere meglio come utilizzare quelle esistenti. È precisamente il contrario di ciò che servirebbe.
C’è poi un dato che dovrebbe indurre alla prudenza. Nel complesso dell’Unione europea, le abitazioni destinate agli affitti brevi rappresenterebbero circa l’1,2 per cento dello stock abitativo, sebbene la percentuale possa essere assai superiore nelle località a maggiore pressione turistica. Proprio questa enorme diversità dimostra quanto sia difficile costruire una teoria generale della crisi abitativa fondata sulle locazioni turistiche. Vi è da considerare infatti che Venezia non è Catanzaro, Barcellona non è un piccolo comune dell’entroterra italiano, Parigi non è una località balneare stagionale. E persino all’interno della stessa città possono esistere mercati profondamente differenti.
La conoscenza necessaria per stabilire quale sia la quantità “giusta” di immobili destinati ai turisti non è concentrata in un’amministrazione. È dispersa fra milioni di proprietari, inquilini, turisti, imprese, investitori e famiglie che prendono continuamente decisioni sulla base di circostanze che nessun regolatore può conoscere integralmente. È esattamente il problema della conoscenza sul quale il medesimo scienziato austriaco ha costruito una parte fondamentale della sua critica alla pianificazione.
Naturalmente un tetto quantitativo alle locazioni brevi non equivale alla pianificazione integrale dell’economia. Sarebbe caricaturale sostenerlo. Tuttavia, il principio che introduce merita attenzione: quando un bene diventa politicamente scarso, aumenta il potere pubblico di stabilire quali utilizzazioni private siano ammesse e quali debbano essere sacrificate. Ed è così che la proprietà rischia di conservare formalmente il proprio nome perdendo progressivamente il proprio contenuto.
Essere proprietari non significa soltanto possedere un titolo registrato nei pubblici registri. Significa poter utilizzare un bene, trasformarlo nei limiti delle regole generali, concederlo ad altri e scegliere se impiegarlo direttamente oppure ricavarne un reddito. Se ciascuna di queste facoltà dipende sempre più dalla destinazione che l’autorità considera socialmente preferibile in un determinato momento, la proprietà resta privata sulla carta ma diventa amministrata nell’uso.
C’è infine un paradosso. L’Europa ha bisogno di enormi investimenti nell’abitazione. Servono nuove costruzioni, recupero del patrimonio esistente, conversioni, capitali privati e proprietari disposti a mettere gli immobili sul mercato. Ma il capitale ha una caratteristica che la politica tende a dimenticare: va dove ritiene di poter essere remunerato e fugge dove teme che le regole possano cambiare dopo l’investimento. Ogni nuovo vincolo può sembrare, preso isolatamente, ragionevole e limitato. La somma dei vincoli modifica però gli incentivi.
In definitiva, la crisi della casa europea non si risolverà decidendo con sempre maggiore precisione chi debba occupare le abitazioni esistenti. Si risolverà quando tornerà conveniente produrne, recuperarle, affittarle e investirvi. Se ci sono poche case, bisogna creare le condizioni perché ce ne siano di più. Tutto il resto è amministrazione della scarsità. E amministrare meglio la scarsità non significa averla sconfitta.
di Sandro Scoppa