giovedì 6 agosto 2026
La proposta di congelare ulteriormente i canoni rilancia un modello che protegge chi è già dentro ed esclude chi cerca casa.
Quando le case scarseggiano e gli affitti aumentano, la colpa ricade quasi sempre sul mercato. È un’accusa tanto diffusa quanto infondata. Infatti, il mercato si limita a rendere evidente la scarsità, mentre, a ridurre l’offerta sono invece le scelte della politica: vincoli urbanistici, procedure interminabili, imposizione fiscale, incertezza del diritto e limitazioni alla libertà contrattuale. La Svezia offre oggi una dimostrazione esemplare di questa realtà.
Nei mesi scorsi il partito della sinistra svedese, Vänsterpartiet, ha proposto di congelare gli affitti. La richiesta ha suscitato la contrarietà non solo delle organizzazioni dei proprietari, ma anche di quelle che rappresentano il patrimonio residenziale pubblico. Una convergenza significativa. Se persino chi gestisce gli alloggi municipali considera dannoso irrigidire ulteriormente il sistema, significa che il problema non è la scarsità dei controlli, ma gli effetti prodotti da quelli esistenti.
In Svezia gli affitti non nascono dal libero incontro tra domanda e offerta. Il canone viene determinato attraverso una complessa contrattazione collettiva basata sul cosiddetto valore d’uso dell’abitazione. L'obiettivo dichiarato è garantire equità e accessibilità. Il risultato, però, è un mercato rigido, con scarsa mobilità e liste d’attesa interminabili.
A Stoccolma, ottenere un contratto di locazione di prima mano richiede mediamente circa nove anni; per gli appartamenti più richiesti l’attesa può diventare molto più lunga. Il prezzo, anziché svolgere la propria funzione di equilibrio tra domanda e offerta, viene sostituito dal tempo: chi arriva per primo ottiene un vantaggio enorme; chi entra dopo resta escluso.
È il limite fondamentale di ogni controllo dei prezzi. La scarsità non viene eliminata. Cambia soltanto il criterio con cui si distribuisce il bene. In un mercato libero la selezione avviene attraverso il prezzo, che incoraggia nuovi investimenti e segnala l’opportunità di costruire altre abitazioni. In un mercato amministrato la selezione passa attraverso graduatorie, anzianità, conoscenze personali e, inevitabilmente, mercati paralleli. Il sistema finisce così per proteggere soprattutto chi possiede già un contratto favorevole. Al contrario, il giovane che cerca la prima casa, il lavoratore che si trasferisce, la famiglia che cambia città trovano un'offerta limitata e difficilmente accessibile. Gli appartamenti restano occupati anche quando non rispondono più alle esigenze dei loro inquilini, mentre chi avrebbe realmente bisogno di un’abitazione resta in attesa. La conseguenza è una mobilità abitativa ridotta e un utilizzo meno efficiente del patrimonio immobiliare. Le abitazioni esistono, ma circolano poco. L’offerta si irrigidisce e la scarsità aumenta ulteriormente.
L’economia spiega da tempo questo fenomeno. Il prezzo non è un ostacolo da eliminare, è invece un’informazione. Quando cresce segnala che un bene è scarso e induce imprenditori e proprietari a investire per aumentare l’offerta. Se quel segnale viene compresso artificialmente, diminuiscono gli incentivi a costruire, ristrutturare e mettere nuovi immobili sul mercato. A tal proposito, Friedrich A.von Hayek ha spiegato che il sistema dei prezzi rappresenta un meccanismo insostituibile di trasmissione delle informazioni disperse tra milioni di individui. Nessuna autorità pubblica possiede la conoscenza necessaria per stabilire quale sia il canone corretto per ogni immobile. Il mercato coordina spontaneamente decisioni, preferenze e investimenti. Quando il potere politico sostituisce questo processo con regole amministrative, finisce inevitabilmente per produrre inefficienze.
Il paese scandinavo lo dimostra con chiarezza. Il controllo degli affitti non ha eliminato la competizione per ottenere una casa, l’ha semplicemente spostata. Al posto del prezzo sono comparsi anni di attesa, rigidità, mercati secondari e maggiori difficoltà per chi entra nel sistema.
Si crea così una netta distinzione tra chi è già protetto da un contratto regolato e chi, invece, deve cercare casa oggi. I primi beneficiano di canoni inferiori al valore di mercato; i secondi affrontano scarsità, tempi lunghissimi e, spesso, il ricorso a sublocazioni più costose e meno stabili. Il paradosso è evidente. Una politica pensata per rendere la casa più accessibile finisce per rendere più difficile accedere alla casa. Il diritto viene trasformato in privilegio, riservato a chi è riuscito a entrare nel sistema prima degli altri.
Lo stesso errore si rinviene in molti Paesi europei, tra cui l’Italia in modo particolare. Ogni volta che gli affitti aumentano, la risposta consiste nel limitare ulteriormente la libertà contrattuale. Raramente ci si domanda perché le abitazioni disponibili siano insufficienti. Eppure, la risposta è quasi sempre la stessa: costruire è difficile, investire è poco conveniente e la proprietà privata viene considerata più un problema che una risorsa.
L’unica strada capace di produrre risultati duraturi consiste in realtà nell’aumentare l’offerta. Servono procedure edilizie più semplici, minori vincoli urbanistici, fiscalità meno penalizzante, certezza del diritto e piena libertà contrattuale. Quando le abitazioni aumentano, la concorrenza tra proprietari esercita naturalmente una pressione sui canoni, senza bisogno di imporre prezzi dall’alto.
La vicenda svedese dovrebbe quindi rappresentare un monito per tutta l’Europa. Congelare gli affitti può apparire una soluzione semplice e politicamente redditizia. In sostanza, significa rinunciare proprio allo strumento che consente al mercato di riequilibrare domanda e offerta. La casa non diventa più accessibile perché una legge impedisce ai prezzi di muoversi. Diventa più accessibile quando chi vuole costruire, investire e affittare trova convenienza nel farlo. La proprietà privata e la libertà contrattuale non sono il problema da combattere. Sono la condizione indispensabile per aumentare il numero delle abitazioni disponibili.
In definitiva, anche la Svezia dimostra che il controllo degli affitti non elimina la scarsità. La amministra. E quando il prezzo viene sostituito dalla coda, la libertà lascia il posto all’attesa.
di Sandro Scoppa